提前还贷可以选择减少月供也可以选择缩短还款年限,选择不同得到的效果也不同。
一、提前还款是缩短年限还是减少月供
选缩短年限,可以节省更多的总利息。想提前还房贷,单从节省利息的角度来看,肯定是选择缩短年限较划算。选择缩短贷款年限后,还款人的每月还款额度不变,还款周期变短,总支出利息会比选择减少月供更少。
房贷提前还款,我们需要了解到“本金还款越多,产生的利息就越少”,如果选择了缩短还款期限,那么月供不发生变化,用户能够加快还款周期,提前还清所有欠款。如果选择了减少每月还款金额,那么还款的周期没有发生变化。
从购房者的角度上来看,缩短贷款年限也并适合所有人,买房通常采用的是等额本息还款,前期支付的利息较高,本金较少,后期则支付的利息占比非常高。在房贷已经还款到一半时,意味着产生的利息已经还款了一大部分,剩下的大都是本金了。
我们可以举例子来说明,如果采用的等额本息还款,贷款金额为80万元,期限为20年,房贷利率为5%,我们在还款第二年末就提前还款40万元,可以得出剩余还款期数为216期。
在第二年末剩下的贷款本金为75.09万元,如果提前还款40万元,那么剩下的未还本金就是35.09万元,此前月供为5279元左右。
1、缩短年限,月供不变,还款40万元后,将会从216期变为78期,月供不变的情况下,产生的总利息为6.08万元左右;
2、减少月供,年限不变,剩下的未还本金是35.09万元,依然是按照216期来偿还,那么月供会变为2467元左右,产生的总利息为18.2万元左右。
3、从这两个数据中,我们可以对比得出,缩短年限比减少月供的提前还款会少支付12.1万元左右的利息。
即使采用的是等额本金还款法,缩短年限依然会比减少月供少还不少利息。
二、房贷断供几个月会被处理
房贷断供六个月以上会被处理。如果断供一个月,银行就会进行电话与短信通知,如果断供三个月,银行经理就会直接向业主致电进行催款,且罚息,断供六个月,银行就会直接收回房子。
在断供六个月后,银行的律师会电话提醒不按时还款的后果,在此期间借贷人的抵押房产就会被冻结。之后银行会与借款人协商后面的还款事项,协商之后借款人如果没有还款的能力或是无法还款的话, 银行将会通过法律程序对房产进行拍卖,同时担保人要连带追偿责任。